PUERTO MADERO SE CONSOLIDA COMO REFUGIO PARA LA INVERSION

•1 junio 2012 • Dejar un comentario

Puerto Madero se convirtió en la mayor caja de seguridad de la Argentina. La compra de un departamento en el barrio más nuevo y exclusivo de Buenos Aires se tornó la opción preferida por cada vez más inversores que apuestan a los ladrillos como una alternativa más segura y, en muchos casos, más rentable que el dólar, el plazo fijo o la Bolsa.

A pesar de que la tasa de retorno que ofrecen los alquileres se encuentra en uno de los niveles históricos más bajos -pues hoy la rentabilidad no supera el 5% anual, cuando en su mejor momento llegó a representar el 12% del valor de la propiedad-, la demanda termina convalidando, al menos hasta ahora, las subas de precios.

Entre 2002 y 2010, el precio promedio del metro cuadrado en Puerto Madero superó su triplicación, dado que pasó de 1300 a 4200 dólares, según un relevamiento que realizó la consultora Reporte Inmobiliario, lo que se tradujo en un círculo virtuoso en el que los valores de las propiedades en la zona no parecen haber encontrado su techo. El mejor ejemplo es el de la obra Alvear Tower, que será lanzada antes de fin de año y promete ser la más exclusiva del país. De acuerdo con los trascendidos que se manejan en el mercado, el precio del metro cuadrado rondaría los 7000 dólares.

\”La falta de opciones atractivas hace que Puerto Madero se torne una propuesta cada vez más buscada, y la profundización de la crisis económica mundial termina de convencer a muchos inversores. De hecho, en la mayoría de los casos, el que compra en el pozo es el inversor y sólo cuando la obra ya está avanzada o a punto de entregarse aparecen los clientes finales\”, explicó Alejandro Ginevra, presidente de la desarrolladora Gnvgroup, que hace dos años comenzó vendiendo el metro cuadrado de su proyecto Madero Harbour a US$ 2000 y hoy se cotiza por encima de US$ 4000.

En el sector, destacan que la demanda no da señales de ceder, pese a que el potencial de hacer negocios -comprando y vendiendo- hoy no es igual al que ofrecía la zona hace tres o cuatro años. Además, destacan que si se compara con los parámetros internacionales todavía hay terreno para crecer, ya que las cifras que se mueven en Puerto Madero siguen muy lejos de los más US$ 80.000 por metro cuadrado que se pagan en Montecarlo o en las zonas más exclusivas de Londres, como Eaton Square o Knightsbridge.

\”Todo lo que sale a la venta se vende, y los precios siguen subiendo, por más que el margen de ganancia que ofrezcan los nuevos edificios no sea el mismo que existía antes. El que compró en 2008 a 2300 dólares en proyectos como Zencity, hoy puede vender a 4000 o 4500 dólares, una diferencia que ahora es mucho más difícil de conseguir\”, señaló Vanesa Leibas, directora del portal NuevoMadero.com .

BAJA OCUPACIÓN

El hecho de que Puerto Madero continúe siendo la opción más buscada por los inversores también explica que la demanda sostenida de metros cuadrados no se haya traducido en un alto nivel de ocupación. Según el último censo, en el barrio se contabilizaron 6629 residentes permanentes. Sin embargo, de acuerdo con los cálculos de la Prefectura, la cifra de habitantes treparía a 8000, incluidos muchos vecinos que viven algunos días en los diques y los fines de semana se van a un country o un barrio cerrado. En cualquier caso, la población de Puerto Madero sigue estando muy lejos de las 14.000 personas que calculaba la Corporación Antiguo Puerto Madero para esta etapa de desarrollo de la zona.

\”No hace falta más que caminar a la noche por el barrio para descubrir que el nivel de ocupación sigue siendo bajo y en la mitad de las ventanas que se ven en la mayoría de los edificios no se ven luces\”, señaló Gustavo Ortolá, de la desarrolladora e inmobiliaria Go Real Estate.

El crecimiento de los precios de Puerto Madero también se explica por el hecho de que los inversores son conscientes de que no hay muchas opciones para poner un pie en el barrio. \”Puerto Madero tiene un límite geográfico muy preciso y, una vez que se termine de construir, no puede expandirse más. Ese factor juega a favor del que compra, porque sabe que, a diferencia de otros barrios, la oferta no puede seguir creciendo infinitamente. Como contrapartida, al estar plagado de inversores que compran no para vivir, sino como un refugio de sus ahorros, ante una crisis puede ser el barrio más afectado en materia de precios\”, advierte José Rozados, director de Reporte Inmobiliario.

JUMBO LES GANÓ LA CARRERA A LOS CHINOS

Durante mucho tiempo, una de las mayores quejas de los vecinos que se mudaban a Puerto Madero era la falta de supermercados. Atento a esta necesidad, hace unos meses un comerciante chino anunció que planeaba abrir el primer autoservicio del barrio en el dique 2. Después de la firma del contrato y el inicio de las obras para remodelar el local, el empresario se encontró con la oposición del consorcio del edificio donde planeaba instalarse y su proyecto quedó archivado. Los problemas de consorcio terminaron siendo decisivos para que el grupo Cencosud se terminara imponiendo en la carrera por ser el primer supermercado del barrio, y en junio pasado inauguró un Jumbo en el dique 1, con una inversión de $ 15 millones. En cambio, todavía siguen en lista de espera otros servicios esenciales, como los colegios y los centros médicos.

Fuente:”Cronista.com”

EL EMPIRE STATE RENACE GRACIAS A LA TECNOLOGÍA LED

•1 junio 2012 • Dejar un comentario

El histórico rascacielos sustituirá las bombillas tradicionales por la tecnología LED que además de ahorrar energía, ofrecerá diversos juegos de colores.

El emblemático rascacielos Empire State Building de Manhattan sustituirá las bombillas tradicionales con las que se ilumina cada noche por la tecnología LED, que además de ahorrar energía ofrecerá más juegos de colores con los que despuntar en el “skyline” neoyorquino, publica hoy The New York Times.

La firma propietaria del edificio, Malikin Holdings, decidió reemplazar las 400 lámparas que alumbran las plantas superiores del rascacielos por 1.200 nuevos dispositivos que incluirán un total de 68 mil pequeñas bombillas LED, según detalla Efe.

Fuente:”Cronista.com”

Desarrollo con buenos resultados

•30 mayo 2012 • Dejar un comentario

El Distrito Tecnológico sigue creciendo con una oferta de espacios cada vez mayor; los Green Building, en alza.

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El lanzamiento del Distrito Tecnológico cambió el paisaje de Parque de los Patricios: el nivel de desarrollo del mercado de oficinas en esta zona y los valores han registrado incrementos sostenidos.

Desde el Ministerio de Desarrollo Económico de la ciudad de Buenos Aires afirman que actualmente las empresas disponen de una amplia oferta para instalarse: desarrollos nuevos, galpones que se pueden transformar en plantas aptas para industrias y otras propiedades que, reciclado mediante, pueden adaptar sus lay out a las necesidades de las empresas de tecnología (también conocidas como tics).

Actualmente, el Distrito Tecnológico cuenta con 108 radicaciones, de las cuales 58 corresponden a empresas instaladas y las restantes se encuentran en obra o proceso de mudanza. Entre los rubros más destacados están el desarrollo de software y sistemas, la prestación de servicios informáticos vinculados con procesos de negocios (BPO) y la fabricación de hardware. Si bien las posibilidades son diversas, las empresas con intención de radicarse en el distrito buscan flexibilidad y accesibilidad adaptándose a los requerimientos de su personal y clientes sin tener que afrontar un alto costo.

Uno de los desarrolladores establecidos en la zona es Smart Office, que se dedica a aplicar tecnología a proyectos para hacerlos más eficientes. “Nuestros desarrollos cuentan con generación de energía por paneles solares, iluminación LED, instalación eléctrica en cocheras para abastecer la próxima generación de vehículos y sistemas automatizados de control. Estamos convencidos que juntando diseño y tecnología podemos lograr desarrollos más eficientes, que generen ahorro de costos y mejoren la calidad de vida de quienes lo habiten”, explicó Christian Gude, socio del grupo inversor.

Smartoffice@1 cuenta con un auditorio que se comparte mediante reserva para realizar presentaciones o actividades de capacitación, un SUM equipado para almorzar y tener reuniones informales durante el día, terraza con parrilla para fomentar la relación interpersonal, una sala técnica equipada para que cada empresa instale su equipamiento informático y un área para estacionar bicicletas entre otros detalles. Respecto de la construcción, los espacios más buscados son los de entre 45 y 65 m2, que se puedan ampliar en función de las necesidades de la empresa. Dentro del Distrito existen diferentes zonificaciones, tanto residenciales, comerciales y de equipamiento. La zona presenta una densidad media baja, con un porcentaje importante de edificios industriales y de logística en desuso, muchos de ellos aptos para el reciclado. En líneas generales, la altura de las edificaciones no supera la media de los 10 metros, con el predominio entre sus viviendas de tipologías como la tradicional casas chorizo y PH.

Actualmente, la desarrolladora Debaires Desarrollos Inmobiliarios está finalizando el proyecto La Imprenta, que comprende unidades funcionales monoambientes y de 2 ambientes. Un 15% de UF son estilo loft y el 30 % apto profesional. “Tenemos en etapa de proyecto dos emprendimientos más en la zona, fuera del distrito tecnológico, pero dentro de su área de influencia, para tratar de captar al público que requiera viviendas cerca de su trabajo sin necesidad de costear un sobre costo por estar dentro del distrito”, afirmó Daniel Vega, director de Debaires.

Si bien el perfil de empresas es variado, hay una gran cantidad de pymes y profesionales relacionados a los servicios de tecnología que buscan ubicarse en la zona para ser más competitivos. El impacto del Distrito en el sector inmobiliario no se detiene y el mercado de oficinas continúa su desarrollo sostenido. “Los valores de los terrenos aumentaron considerablemente, pero aún resulta atractivo para realizar inversiones inmobiliarias, ya que las rentas para los inversores son un resguardo seguro”, aseguró Vega.

Y al margen de los proyectos privados, desde lo público, se destaca el desarrollo del nuevo edificio corporativo del Banco Ciudad diseñado por uno de los arquitectos más importantes del mundo: Norman Foster. El edificio tendrá 10.500 m2 de oficinas y albergará a 1350 trabajadores. Tendrá estacionamiento cubierto para 400 autos y bicicletas, auditorio para 300 personas para uso interno y comunitario, con certificación ambiental LEED Silver. El edificio se desarrollará bajo normas LEED, categoría Gold.

Balance y proyección

El interés de empresas por radicarse en la zona ha motivado a diferentes desarrolladores a invertir y generar productos de oficinas para contener y poder cumplir con las necesidades de esta demanda. El ministro de Desarrollo Económico porteño, Francisco Cabrera, aseguró: “La inversión en infraestructura ha generado además incentivos para los desarrolladores orientados al mercado residencial. Esto se debe a obras como la puesta en valor del Parque de los Patricios, la inauguración de nuevas estaciones de la línea H del subte y la creación de la nueva comisaría de la policía metropolitana. Se esperan crear 30.000 puestos de trabajo afectados a las radicaciones de empresas Tics en el Distrito Tecnológico dentro de los 10 primeros años; de esta forma, se promueve incentivar a la industria de las Tics, generar un cluster de la industria y consolidar el proyecto de transformación urbana de esta zona”.

Un edificio inteligente contempla el aprovechamiento de los espacios, el uso racional de la energía, el diseño de áreas comunes funcionales para las actividades que realizarán quienes lo utilicen y la adecuación estética al lugar donde esté emplazado. La ley 2972 en su artículo 27 contempla un programa de subsidios para construcciones bioclimáticas dentro del distrito. Existen dos grupos de medidas de construcción sustentable aplicables a la realidad de esta zona: criterios de ahorro y eficiencia ernergética para edificios existentes y criterios de diseño y construcción sustentable para los nuevos. “Para el primero se tendrán en cuenta las reformas o transformaciones de edificios existentes en el Distrito, de acuerdo con lo establecido por el Código de Edificación de la ciudad, que representen un costo de al menos 5% del valor fiscal del inmueble al momento de aplicación al Programa de Promoción, y que produzcan una mejora en la eficiencia energética de la construcción sobre la que se asientan”, explicaron desde el ministerio de Desarrollo Económico.

Fuente:”Reporte Inmobiliario”.

Circuito comercial

•24 mayo 2012 • Dejar un comentario

Se invertirán 12 millones de dólares en el polo K41

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El polo empresarial K41, a la altura del kilómetro 41 del Acceso Oeste, en Moreno, ofrecerá una opción comercial distinta: serán locales amplios destinados a primeras marcas, aprovechando sus 100 metros de frente sobre la autopista y la estructura se edificará hasta nivelar esa longitud.

Se partirá desde el punto de vista de un gran núcleo central en cuatro altura con luz cenital y lateral, el cual permitirá brindarle un marco de seguridad al proyecto y acceso a las 100 oficinas profesionales y corporativas, a las que se le sumarán sus cocheras privadas en el subsuelo, las de cortesía dentro del predio con sistema de seguridad y amenities.

El porcentaje de ocupación del suelo será del 40% de la superficie total del terreno. De la construcción, el 75% estará ocupado por oficinas. Demandará una inversión de aproximadamente 12 millones de dólares.

Las oficinas se entregarán en diciembre del año próximo con losa vista, sistema de incendio y control de acceso.

Pablo Batalla, director de PZ+B Desarrollos Inmobiliarios SA, expresó: “Alrededor de este emprendimiento se encuentran 13 urbanizaciones privadas, tres polos industriales y dos centros comerciales. Como se puede observar, la zona está en franco crecimiento”.

El entorno tendrá habilitado los servicios necesarios, en especial los que recibirán las oficinas de las industrias afincadas en esa área.

“Hoy, K41 es una muy buena oportunidad para inversores en busca de una renta segura, ya que estimamos que el retorno rondará el 11% anual en dólares”, agregó Batalla.

“Se buscó generar un desarrollo de oficinas en una ubicación estratégica con múltiples salidas desde y hacia las autopistas generando un hito comercial y de negocios en la zona oeste”, concluyó Batalla..

Fuente:”La Nación”.

El mercado, en una meseta.

•24 mayo 2012 • Dejar un comentario

En los principales focos comerciales comenzaron a sumar m2 libres; se mantienen los valores de 2011

Por Leandro Murciego

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Desde principios de año, en los principales ejes porteños se observan algunos locales vacíos, una realidad inimaginable hasta hace sólo algunos meses atrás. Pero a pesar de esto, los analistas inmobiliarios no coinciden en la interpretación del mercado actual y ofrecen visiones dispares.

Para algunos expertos en el tema inmobiliario esta tendencia comenzó a mostrarse poco después del comienzo de año. “En el primer cuatrimestre, los principales focos comerciales comenzaron a sumar metros cuadrados libres (fruto de la finalización de los contratos de alquiler). Hoy, las empresas están más selectivas a la hora de tomar decisiones, ya que hay una mayor oferta de locales en los focos comerciales”, explicó Juan Cruz Beccar Varela, gerente división locales de L. J. Ramos. Una mirada similar tiene Miguel Altgelt, titular de Altgelt Negocios Inmobiliarios: El mercado está tranquilo, hay pocos llamados, pero concretos”. Para Diego Migliorisi, gerente de Migliorisi Propiedades, el primer cuatrimestre muestra una baja respecto del mismo período de 2011 en aproximadamente un 12%. “Igualmente estimo que no es una proyección para el resto del año, ya que el primer cuatrimestre fue afectado por los meses de verano, feriados y algunas otras situaciones que llevaron a la gente a dilatar decisiones, que posiblemente se concreten en los meses siguientes”, explicó Migliorisi.

Una visión diferente tiene Daniel Salaya, presidente de Salaya Romera Propiedades, una inmobiliaria con sede en la zona norte del Gran Buenos Aires: “En cuanto a locales comerciales se refiere, la demanda en estos primeros seis meses en el corredor norte sobre Avenida del Libertador es sostenida. Se observa poca vacancia y la demanda es similar a la de años anteriores”, dijo.

Ejes comerciales

Los polos comerciales podrían dividirse en dos grandes rubros: el primero destinado al consumo local entre los que se destacan los clásicos ejes de Cabildo del 1600 al 2300, Santa Fe, Florida, Rivadavia entre Caballito y Flores, y Scalabrini Ortiz y Corrientes.

El segundo grupo comercial, muy visitado por el público extranjero, está integrado por Palermo, Colegiales, la zona del polo audiovisual y Palermo Hollywood (donde se está formando una zona netamente de oficinas y los restaurantes predominan por un tema de zonificación).

En el caso de la zona norte Salaya aclaró: “La Avenida del Libertador, con sus 150.000 contactos visuales diarios de un público del más alto nivel socioeconómico, se convierte en el eje principal de la zona. Esta arteria es la elegida por las grandes empresas (laboratorios, automotrices, petroleras, cerealeras. alimentarias), para instalar sus locales y oficinas”.

Actualmente, los locales más buscados -según los inmobiliarios- son aquellos espacios que cuentan con una superficie entre los 130 y 250 m2 para el rubro supermercado. Mientras que Beccar Varela sostuvo que la demanda por locales comerciales es la ya conocida en el mercado. “La gente sigue a la caza de comercios que cuenten con amplias vidrieras, alta exposición y gran marquesina; si tiene espacio aéreo propio, mejor”, dijo el broker de L. J. Ramos.

Precios

En los mejores lugares se ofrecen para alquiler entre 4400 y 8800 dólares, y para la venta entre 350.000 y 700.000 dólares. “Los precios de los alquileres son similares a los del año último; actualmente se ofrece el metro cuadrado en Rivadavia y Acoyte a US$ 67, Santa Fe y Coronel Díaz a US$ 70, y Santa Fe y Callao y Florida a US$ 80″, afirmó Beccar Varela.

En lo que va del año, los brokers coinciden en que la rentabilidad no ha variado. “Actualmente está en un rango de entre el 6 y 8%. Por ejemplo, un local de 300.000 dólares tiene un renta entre los 8000 y 10.000 pesos. Históricamente estaba en el 7 y 10%, pero sigue demostrando que la renta de los locales supera en un 30 o 40% a la de los departamentos”, afirmó el inmobiliario.

Salaya agregó: “La demanda de inversores hizo trepar los valores de venta de los locales por encima del porcentaje de aumento locativo, lo que en términos puramente porcentuales, la rentabilidad de los propietarios se redujo casi el 7% anual. La baja en la relación precio de venta-precio locativo se da por el mayor incremento en los precios de venta que en los de las locaciones. Pero en pesos, el incremento anual para el período enero-diciembre 2011 fue del 20 al 22 %”.

Para Altgelt, la vacancia actual es del 10% (un porcentaje alto). El 95% de lo ofrecido es en alquiler. Dicha vacancia se asocia a las trabas a las importaciones. Se están retirando varias empresas que dependen únicamente de la importación.

Mientras Migliorisi comentó: “En las zonas más comerciales de la ciudad casi no hay locales vacios. En las demás zonas depende de cada cuadra, de los montos de alquiler, es decir, de la oferta y la demanda”. En un tema los brokers coinciden: en el futuro inmediato y mediato seguramente habrá una demanda más selectiva..

 

Fuente:”La Nación”.

Locales y oficinas en el Dique 1

•24 mayo 2012 • Dejar un comentario

Son áreas laborales de categoría AAA con superficies entre 180 y 1500 m2 y 30 espacios comerciales.

 

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El edificio Esmeralda Office (arriba) y todo el complejo Zéncity (abajo).Finalizada la obra, se presentó Esmeralda Office y Zéncity Shop, que forma parte de Zéncity, el megaemprendimiento de viviendas, locales comerciales y oficinas desarrollado entre las firmas Fernández Prieto & Asociados y Vizora.

Esmeralda Office es un edificio corporativo y comercial conformado por oficinas de categoría AAA y locales destinados a primeras marcas.

Este emprendimiento en las parcelas 1, 2 y 3 del dique 1, delimitado por las calles Juana Manso y Rosario Vera Peñaloza, en Puerto Madero, tendrá un valor de aproximadamente 4000 dólares el m2 para la venta y de 35 dólares el m2 para alquilar.

La torre Esmeralda consta de ocho pisos con unidades de 180 a 1500 m2. Mientras, en su planta baja se encuentran los Zéncity Shops, el paseo de compras de alta gama del barrio más nuevo de Buenos Aires compuesto por más de 30 locales de 35 a 1000 m2, donde se podrán encontrar tiendas con productos de primer nivel y sofisticados restó para disfrutar de particulares experiencias gastronómicas.

En relación con la finalización del proyecto, Rodrigo Fernández Prieto, CEO de Intelligent, empresa comercializadora, afirmó: “Zéncity es el proyecto ícono que potenció y revalorizó el dique 1 de Puerto Madero”.

Con la conclusión de esta etapa se inicia la parte final del máster plan con el avance de obra de Onix, su última torre compuesta por 24 pisos conformados por studios y lofts, cuya entrega se prevé para septiembre próximo.

“Creamos un proyecto arquitectónicamente extraordinario en la zona y con una muy buena funcionalidad e integración en la etapa residencial, espacios laborales y sector comercial”, agregó Fernández Prieto.

Con una inversión que supera los 150 millones de dólares, “el complejo se posiciona como uno de los desarrollos de lujo más destacados del Real Estate local”, amplió el ejecutivo.

En julio de 2011 finalizó su primera etapa de construcción conformada por las torres Rubí, Ambar y Zafiro, donde se puede apreciar su plaza central de 8500 m2 con abundante vegetación y cascadas de agua, sumada a su arquitectura de vanguardia y amenities de lujo.

El predio donde se emplaza el complejo cuenta con una superficie total de tres hectáreas y la construcción supera los 120.000 m2.

“El barrio tiene una demanda activa en venta y alquiler en lo que respecta a uno y dos dormitorios. Los números de venta de Zéncity respaldan esta aseveración, ya que el proyecto se comercializó en más de un 85% en tres años y estos índices siguen estables. Actualmente, las unidades restantes se pueden adquirir tanto en pesos como en dólares”, concluyó Fernández Prieto.

 

Fuente:”La Nación”.

Nuevas normas para Fideicomisos Inmobiliarios

•18 mayo 2012 • Dejar un comentario

A partir de julio entra en vigencia nueva normativa que presiona sobre los fideicomisos al costo. La gran incógnita es, si a pesar de estos nuevos controles, el fideicomiso sigue siendo la mejor herramienta para estructurar un desarrollo inmobiliario. Por Nestor Kreimer

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La reciente Resol. Gral. 3312 – AFIP (B.O.: 19-4-12) viene a poner un punto final a varias de las discusiones que sostenemos quienes operamos localmente con fideicomisos inmobiliarios.

Con esta nueva norma se ha reducido a una mínima expresión la especulación interpretativa sobre las implicancias fiscales de los fideicomisos en general, y en particular los “al costo”.
La RG 3312 – que deroga la anterior RG 2419 – impone nuevas y mayores obligaciones y responsabilidades a los fiduciarios. Con esta normativa, se instala la “transparencia extrema” de los fideicomisos en relación con la información a suministrar al fisco.
Lo anterior, sumado a los trascendidos sobre el Plan Antievasión III, confirma que la presión fiscal se está focalizando en los fideicomisos al costo.
Por ello, y en función de los posibles escenarios derivados, se transcriben los principales conceptos de su articulado, junto a algunas reflexiones o “aperturas a debate” aplicables para cada caso.

Art. 1: 
Los sujetos obligados a informar (S.O.I.) son los fiduciarios de fideicomisos financieros y no financieros (como los inmobiliarios) constituidos en el país. A su vez, esta obligación se extiende – además de los fiduciarios – a quienes resulten fiduciantes y/o beneficiarios de fideicomisos constituidos en el exterior (incluyendo al “trust” o primo anglosajón de nuestro romano fideicomiso).

Comentarios:

Tal como venía sucediendo desde la RG 2419 (hoy derogada), los fiduciarios siguen como S.O.I. de fideicomisos locales, incluyéndose ahora a quienes actúen como tales en fideicomisos constituidos en el exterior.
Como novedad, se incorporan a los S.O.I., los fiduciantes y/o beneficiarios locales de fideicomisos o trust constituidos en el exterior. Esto se alinea con el criterio de renta mundial que aplica nuestro país, por el que todo patrimonio o renta existente o generada en el exterior, deber estar incluida en la información a presentar al fisco argentino.

Art. 2: 
Los S.O.I. deben informar anualmente los datos detallados en el Anexo II de esta RG 3312. Se transcriben solo los vinculados a fideicomisos no financieros locales (asimilables a inmobiliarios):
a) Datos completos de Fiduciantes, fiduciarios, beneficiarios y fideicomisarios. 
b) Clase o tipo de fideicomiso.
 
c) Datos identificatorios de los bienes y monto total por entregas de dinero o bienes realizados por los fiduciantes en el período a informar así como el total acumulado al final del período informado, con el criterio de valuación establecido por la Ley de Impuesto a las Ganancias (TO 1997 y modif.).
 
d) Información contable del período informado: fecha de cierre de ejercicio, total del activo, resultado contable, resultado impositivo, asignación de resultados, retenciones y pagos a cuenta a fiduciantes beneficiarios, de corresponder.
 

Comentarios:

El ítem c) da cuenta que el fisco quiere saber con qué, de quién, cuándo y cómo se fondeó o capitalizó el fideicomiso; y qué “revoleos de posiciones contractuales” (cesiones) hubo durante la vida de los fideicomisos al costo. Vale aclarar que esto no incluye a las cesiones de boletos de unidades provenientes de fideicomiso que no son al costo, dado que en este caso no existen los fiduciantes beneficiarios, sino terceros ajenos al fideicomiso.
La operación es la misma (vender la unidad antes de escriturar), pero con distinta exposición fiscal según estemos o no frente a un fideicomiso al costo. Con la RG 3312 el fisco pasa a tener en claro la trazabilidad financiera y patrimonial de los fideicomisos, pudiendo cruzar esta info con las DDJJ de Ganancias y Bs. Personales de los fiduciantes. ¿Estarán todos en condiciones de justificar sus participaciones en el negocio, y/o las entradas y salidas que hayan hecho en los fideicomisos en los que participaron durante el año?
Por otro lado, el ítem d) obliga a los S.O.I. a informar las “retenciones y pagos a cuenta realizados a fiduciantes beneficiarios”, lo que naturalmente facilita “el cruce de info” mencionado para el ítem c).

Art. 5:

La información a que se refiere el Artículo 2º tendrá carácter anual, con corte al día 31 de diciembre de cada año, debiendo suministrarse – según terminación de la CUIT – entre el 27 y el 31 de julio del año siguiente.

Comentarios:

Por el Art. 16 se indica que el año 2011 queda incluido en esta obligación de informar (¡ojo! a los hechos consumados).

Art. 6, 7 y 8:

A través de la web de la Afip los S.O.I. deben registrar – dentro de los 10 (diez) días de ocurridas – cualquiera de las siguientes situaciones:
a) Constitución inicial de fideicomisos. 
b) Ingresos y egresos de fiduciantes y/o beneficiarios, que se produzcan con posterioridad al inicio. De tratarse de fideicomisos financieros, deberá detallarse el resultado de la suscripción o colocación.
 
c) Transferencias o cesiones gratuitas u onerosas de participaciones o derechos en fideicomisos.
 
d) Entregas de bienes efectuadas a fideicomisos, con posterioridad a su constitución.
 
e) Modificaciones al contrato inicial.
 
f) Asignación de beneficios.
 
g) Extinción de contratos de fideicomisos.
 

Comentarios:

Esta obligación involucra a:
- Fiduciarios de fideicomisos locales
- Fiduciarios de fideicomisos constituidos en el exterior
- Fiduciantes o Beneficiarios residentes en Argentina, en relación a fideicomisos constituidos en el exterior.
Esto instala una especie de “Facebook de los Fideicomisos” en su vínculo con la Afip. Dentro de los 10 días de ocurrido cualquiera de estos sucesos, habrá que twittearlo a la Afip, subiendo la novedad al perfil fiscal del fideicomiso. Lo anterior obliga a evaluar detenidamente la idoneidad de los fiduciarios. Deberá equilibrar su tarea entre las nuevas exigencias que impone el conjunto normativo, y el riesgo fiscal al que podrían quedar expuestos los fiduciantes. Solo desde una sólida planificación tributaria, junto a adecuados métodos de registración y control; se podrá administrar la sensibilidad de esta información impositiva a la que expone un plazo tan exiguo.

Art. 16:

Vigencia y plazos:
- Esta normativa entra en vigencia a partir del 1-7-2012
- Para informar anualmente lo indicado en el Art. 2, y a partir del ejercicio cerrado el 31-12-2011, el vencimiento operará a fines de julio 2012.
- Adicionalmente y para los fideicomisos del exterior – en la medida que sigan existiendo en la actualidad – la obligación de informar para fiduciarios, fiduciantes o beneficiarios locales, se extiende a los períodos 2009 y 2010.
- Los hechos itemizados de la a) a la g) del Art. 6 arriba detallados, acontecidos entre el 1* de enero y el 1* de julio ambos del 2012, tendrán hasta el 31 de agosto de 2012 como fecha especial de vencimiento para su información al fisco.
- Se deroga la RG 2419, imponiéndose nuevas y mayores obligaciones de informar.

Comentarios:

¡¡A trabajar!! Y esperando no encontrarnos con inconsistencias fiscales derivadas de hechos ya acontecidos.

CONCLUSIONES: 

No podemos postergar la temida pregunta: “¿fideicomiso, sí o no?”
Sin entrar a analizar las consecuencias del Plan Antievasión III en actual tratamiento parlamentario, la respuesta a esta pregunta reinstala la opción de armar sociedades por cada emprendimiento.
Frente a esto nuestra opinión es que el fideicomiso sigue siendo la mejor opción para un desarrollo inmobiliario. El aislamiento patrimonial es “el atributo”, solo que ahora hay que administrarlo con mayores precauciones fiscales.
Como toda figura legal con poca edad, el fideicomiso ha resultado poroso a algunos pecados propios de la juventud. Frente a esto, la nueva normativa obliga a una rápida maduración, más aún en un contexto impositivo orientado a un exhaustivo control sobre los fideicomisos al costo.
Sumado a esto, los trascendidos que indican que como producto del Plan Antievasión III las adjudicaciones de unidades en fideicomisos al costo, serán a costo “de reposición”. Esto es, a lo que el mercado indique como costo “hoy” de esa unidad, y de de manera independiente al costo histórico incurrido (y que resulte adecuadamente documentado para su exposición ante la Afip).

Y la diferencia entre lo que a juicio del fisco “debe” costar (veremos cómo lo determinará), versus el costo incurrido por el fideicomiso; será una diferencia gravada en cabeza del adjudicatario (beneficiario) de esa unidad.
v Quienes opinan que “sociedad implica menos control que un fideicomiso”, omiten que:
- no aplica tan amigablemente para modelos “al costo”
- no mantiene indemne al resto de participantes del negocio en relación a las contingencias que pudieran sucederle a los miembros de la sociedad, como sí lo brinda un fideicomiso (para el fiduciario, fiduciantes y/o beneficiarios)
- las sociedades – dada la tendencia a incrementar la presión fiscal – tarde o temprano quedarán alcanzadas por las mismas obligaciones que hoy caen sobre los fideicomisos
- a pesar de todo lo anterior, paradójicamente el fideicomiso sigue permitiendo una mejor planificación fiscal, lo que optimiza el negocio inmobiliario subyacente.
Ha llegado la hora de diseñar y administrar fideicomisos con mucho mayor análisis, responsabilidad y precaución.
Hoy el mercado no deja margen para el error.
Hagamos lo necesario para mantener la salud de nuestra industria.

Néstor Kreimer
Kuantica  S. A.
info@kuantica.com.ar

Fuente:”Reporte Inmobiliario”.

 
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