FIDEICOMISO AL COSTO VERSUS SISTEMA TRADICIONAL

¿Que resulta más conveniente para el inversor? ¿Cual es la mejor alternativa para el desarrollador? ¿Que riesgos y beneficios ofrece cada opción?. Por Damian Tabakman.
 
Si Usted tuviera que decidir hoy cómo estructurar un proyecto inmobiliario nuevo, se encontraría ante la opción de hacerlo como un fideicomiso al costo, siguiendo la moda imperante, o como un emprendimiento tradicional, a través de una sociedad anónima y vendiendo a precio fijo en dólares. Cabría preguntarse entonces, de cara a sus inversores y a Usted mismo, como developer, qué sería mejor. La respuesta evidentemente no es obvia y cada negocio tiene sus particularidades que pueden orientar la balanza hacia uno u otro formato.Preliminarmente podemos decir que, en términos económico-financieros, no habría grandes diferencias para el inversor, pues en ambos esquemas éste debería afrontar su parte proporcional del costo del proyecto. En un caso, el fiduciante y beneficiario pagaría el costo correspondiente tanto a la tierra como a la obra, y en el otro modelo, estructurado como una sociedad anónima, los accionistas pagarían un monto equivalente (no así los compradores, que entrarían a precio fijo). La principal diferencia pasaría por lo que sucedería con la venta, cuyos ingresos irían a la sociedad anónima, en caso de aplicarse ese vehículo, o cada inversor individual en los fideicomisos.

Desde ya que esta diferencia trae una serie de consecuencias muy relevantes sobre la naturaleza de una y otra forma de invertir, más allá de detalles relativamente menores, tales como las cuestiones impositivas, o incluso la imagen que el fideicomiso tiene, percibido como pseudo-sinónimo de seguridad jurídica y más confiable que una sociedad anónima normal.

Pero está claro que, dado que los ingresos por ventas en la sociedad anónima son de todos los accionistas, eso conlleva a que la figura del desarrollador adquiera una relevancia mayúscula. Será él quien decidirá prevender o no, cuándo y a qué precio hacerlo, y lo hará en defensa de los intereses de todos sus inversores para que, en conjunto, maximicen su tasa interna de retorno. Por el contrario, no es extraño ver en los fideicomisos al costo una suerte de caos al momento de la venta (no de la suscripción inicial), donde cada cual decide cómo y cuándo comercializar. Inevitablemente, ese grado adicional de libertad que ostentan los inversores de ese tipo de proyectos, a la larga resulta perjudicial para el producto, para su posicionamiento comercial, su marketing y su política de ventas.

Incluso puede atentar contra la rentabilidad del propio emprendimiento. Hay que recordar que una obra es un proceso complejo en el cual hay un constructor, un arquitecto, proveedores, contratistas y profesionales que se preocupan por hacer las cosas bien. Y a pesar de ello, con el desarrollo avanzado o terminado, cada pequeño inversor-fiduciante-beneficiario, que en muchos casos nada sabe de real estate, termina poniendo su departamento en venta de un modo totalmente desordenado. En consecuencia, en poco tiempo el gran cuidado que se pudo haber tenido para crear un buen edificio, se dilapida en la instancia crítica de su comercialización. En síntesis, un verdadero horror.

Pero no es muy diferente lo que sucede al respecto durante la obra. En el modelo tradicional de proyectos que se venden a precio cerrado, organizados como sociedades anónimas, el developer hace su mejor esfuerzo por reducir costos, generar ahorros y lograr la mejor ecuación posible entre precio y calidad. En ese sentido asume el riesgo de acopiar materiales, por ejemplo. Por el contrario, el desarrollador de un fideicomiso al costo busca minimizar su riesgo personal, asumiendo que su trabajo consiste básicamente en la prestación de su servicio profesional de la mejor forma posible. Deberá cumplir con todos los procedimientos y las formalidades, asumir los controles que sean necesarios, todo lo cual le redundará en menores reclamos hacia él. De hecho, si bien se espera que logre costos de obra razonables, usualmente su retribución no lo premia por alcanzar ese objetivo. Pero sí lo castiga fuertemente por asumir riesgos de crédito incorrectos, como por ejemplo, con proveedores que luego incumplan sus contratos de acopios y ello obligue a los inversores a duplicar erogaciones importantes.

Pero el fideicomiso al costo tiene una gran virtud, que consiste en que los inversores se ahorren la ganancia del desarrollador, de modo que la obra termina (o debería terminar) resultando más barata. No obstante ello, hemos visto que el developer, en ese modelo de negocios, no es más que un simple administrador, con responsabilidad limitada, y en virtud de ello, en general tiende a minimizar sus riesgos, a veces a costa de la ganancia del propio inversor. El desarrollador tradicional, por el contrario, asume riesgos para ganar más plata. Es su naturaleza y cobra por eso.

Consecuentemente cabe hacerse la pregunta: ¿qué mecanismo es mejor para un inversor? ¿El que le da su plata a un administrador fiduciario que gana más toda vez que la obra cueste más cara, o el que se la da a un desarrollista de raza, que gana más si el inversor gana más? Parte de la respuesta está en el sistema de retribución del developer que usualmente se usa en cada modalidad. En los fideicomisos al costo, es un porcentaje de la inversión, lo cual a todas luces desalinea los intereses de las partes: a mayor costo, más plata para el desarrollista y peor negocio para el inversor. Los modelos tradicionales de sociedad anónima a veces tienen el mismo esquema y consecuentemente el mismo problema. Pero es usual también que el desarrollador tenga un honorario sujeto a resultados en base a la ganancia de sus inversores. Está claro que ese es el mejor sistema. Todo ello no obsta para que además el developer sea inversor también y gane o pierda en función de ese rol. Pero por ser inversor (que es algo recomendable para todo desarrollador), no asume la responsabilidad ni la obligación de hacer. Ese es el rol del desarrollista y por eso, por ocuparse y por hacerse responsable, debe cobrar separadamente.

La otra cuestión que vale la pena remarcar, en este mismo orden de ideas, es la experiencia internacional. Hay que saber que las obras al costo (a veces organizadas como fideicomisos, y otras veces como consorcios o condominios), se usan en el mundo solo para pequeños proyectos en los cuales se agrupan amigos o conocidos. Allí el debate sobre la responsabilidad es menor, dado que se está en un entorno de confianza. Pero lo normal es que los emprendimientos de mayor porte se organicen y se financien según el formato tradicional, en el cual hay inversores de equity (accionistas de una sociedad anónima), eventualmente financistas bancarios, y por último compradores a precio fijo. Los primeros no se llevan unidades, aportan dinero y retiran dinero. Pierden la teórica liquidez que en los fideicomisos al costo presumiblemente existe, y que a muchos les da tranquilidad porque pueden disponer libremente de su unidad. Pero ello es así, en el mundo, con el objetivo evidente de privilegiar el desarrollo inmobiliario en su conjunto.

En efecto, la teoría nos explica y nos enseña cómo se debe conducir la construcción y la comercialización para tener un producto de excelencia. En un principio hay un desarrollador que origina el proyecto en base a una idea, hace los estudios de mercado, elabora la arquitectura, edifica con la mayor eficacia posible y vende del modo más conveniente. El desarrollista tiene el control del negocio en todos sus aspectos, y los inversores simplemente acompañan financieramente, delegando las decisiones en quien se supone que sabe. Gracias a ello no se cae en la desgracia que un inversor minoritario un día decida darle su departamento a una inmobiliaria cualquiera para que se lo venda rápidamente. Si el developer concibió una estrategia de posicionamiento del producto y un plan comercial, así se hará. Lo mismo sucederá con la construcción: habrá alguien que, con profesionalismo, experiencia y responsabilidad, tomará las decisiones que haya que tomar, para que la obra cueste lo menos posible respetando las calidades que correspondan.

Los fideicomisos al costo son un invento argentino, y solo acá se dan en la escala y en el volumen que vemos a diario. Surgieron como consecuencia de: a) la necesidad de aislar el patrimonio del desarrollo respecto del de las partes involucradas, limitando así las responsabilidades, a raíz de los riesgos que implica hacer emprendimientos en Argentina (en muchos países no existe el fideicomiso y aun así se hacen muy buenos proyectos), b) para poder trasladarle el aumento de costos a los inversores ante la prohibición de indexar, c) para generar un vehículo que le diera a cada inversor, una mayor liquidez a su activo, y d) como fórmula de reducción de costos. Todo esto es real, además de la buena prensa del vehículo, y el fideicomiso ciertamente logra muchos de esos objetivos. Pero tiene los defectos que hemos visto, que tenemos que asumir y de a poco ir superando. Por algo, en el mundo se trabaja de otra forma. Acá, los fideicomisos al costo por suerte funcionan en general bien y están de moda. Esperemos que no nos traigan malas noticias algún día por simple mala praxis emergente de la ignorancia. Como inversores podemos ganar o perder, pero no debemos ignorar los riesgos que corremos.

Arq. Damián Tabakman

Fuente: Reporte Inmobiliaro

www.reporteinmobiliario.com

~ por Gama Propiedades en 13 julio 2010.

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