Oficinas en la región

Este segmento mantiene su curva de crecimiento en América latina. Las principales capitales de los países atraen a las empresas e inversores

Cuando faltan pocos días para que finalice el año es posible realizar un balance del comportamiento del mercado de oficinas, tanto en el país como en la región. El mercado de inmuebles corporativos en América latina mantuvo la expectativa de crecimiento económico, cercana al 4%, dado al buen desempeño de la economía en la región.

En este segmento, las tasas de crecimiento fueron superiores al 10%, que se refleja en los más de 1.3 millones de m2 de oficinas que se incorporan cada año, seguido por el industrial y de logística, cuyas tasas de crecimiento son cercanas al 8%. “Los inversores globales que miran hacia América latina saben que las atractivas tasas de capitalización de dos dígitos ofrecidas en la mayoría de los proyectos inmobiliarios, son directamente proporcional al riesgo asociado con las economías y políticas de cada país. El auge de los proyectos en el sector de centros comerciales en Brasil no ha disminuido a pesar de que el riesgo país se ha casi duplicado en los últimos 18 meses, ya que tasas tan altas son difíciles de alcanzar en otros países de la región y mucho más en países del primer mundo”, comentó Luis Martínez Di Virgilio, director de CB Richard Ellis (CBRE). Los países que se destacan por su crecimiento en los últimos años son Brasil, Chile, Colombia, Perú y Argentina, siendo las grandes ciudades y centros financieros, los principales receptoras de inversiones. La mayoría de los proyectos de la región están asociados a empresas locales o con representación directa de los grandes inversores globales, como Prudential, GLL, Prosperitas, Cencosud, Westfield Group, BR Properties y BTG Pactual Bank.

“En lo que va de 2012, Brasil recibe 6 de cada 10 dólares invertidos en el sector inmobiliario, México otros 2.5 de cada 10 dólares y el restante se reparte principalmente entre Colombia, Chile y Perú. Es importante destacar que en 2011 Brasil recibió 75% de la inversión directa en el sector”, detalló Martínez Di Virgilio.

En las zonas específicas de inversión dentro de las ciudades, se observa el caso de Santiago, donde las áreas preferidas de son Las Condes, Providencia y La Deheza; en Bogotá, Salitre y Chico, y en Buenos Aires zona norte y Puerto Madero. A su vez, también son elegidas las ciudades fronterizas, como ocurre en algunas de Brasil y México, que se dedican a la logística y a la importación y exportación de mercancías.

“Argentina se encuentra relegado en cuanto al nivel de inversión, especialmente si se habla de inversión extranjera, que debido a las políticas económicas aplicadas llevan a las empresas extranjeras a posponer sus planes de inversión en el país”, opinó Martínez Di Virgilio.

Por su parte, en cuanto al perfil de los inversores, se destacan los institucionales, como fondos de pensión, compañías de seguros, bancos y fondos de inversión. “En el caso de Chile, por ejemplo, se destacan fondos de pensión de origen europeo, en menor medida hay otros inversores institucionales. Perú, Colombia y Brasil en este último tiempo han recibido inversiones de otras regiones”, explicó Martin Potito, de Jones Lang LaSalle Latin America Regional Operations.

En cuanto a la vacancia de oficinas corporativas, Bogotá lo lidera con un 6% al que lo sigue Buenos Aires con un 5% y Santiago con un 3%.

 

 

 

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A NIVEL LOCAL

En el país se puede encontrar un nuevo tipo de inversor que proviene del sector residencial, producto de los cambios en la economía, que se suma al habitual desarrollador, que ya conoce a la demanda del mercado corporativo y tienen la capacidad de producir cambios. Al respecto, Potito diferenció a ambos tipos: “Gracias a su comprensión de la demanda de espacio corporativo, diseñan proyectos con las características técnicas más adecuadas. Este segmento no tiene gran número de proyectos, pero son de gran dimensión, cambian el horizonte urbano y generan sinergia en las zonas donde se establecen. Por otro lado observamos un segmento más masivo, compuesto por nuevos jugadores, muchos de ellos provenientes del sector residencial. En este segmento, los inversores más pequeños estructuran negocios más similares a desarrollos residenciales, y en general, carecen de algunas de las especificaciones técnicas requeridas por la demanda corporativa. Si bien el desempeño económico del país se mantuvo en buen nivel, las medidas económicas cambiaron el escenario para las oficinas modificando, en algunos casos, ciertos comportamientos.

EN ARGENTINA

Tradicionalmente las empresas alquilaban, pero en el último tiempo se empezó a ver una preferencia por comprar ya que ven en los activos del Real Estate una manera de resguardar el valor de sus fondos”, dijo Herman Faigenbaum, managing director de Cushman & Wakefield. Mientras, que las que recién comienzan, buscan espacios con superficies menores a los 500m2, las grandes empresas, en mayor parte las que responden a casas matrices en el extranjero, tuvieron que adecuar sus edificios a las políticas corporativas globales. “Los antiguos edificios del Microcentro y alrededor ya no son aptos para albergar a compañías multinacionales que deben cumplir con estándares internacionales en términos de construcción, sostenibilidad y calidad de vida. Así fue que varias compañías han dejado atrás ineficientes y costosos edificios de zonas céntricas para mudarse a Zona Norte o Puerto Madero”, afirmó Potito. Según datos de CBRE los niveles de vacancia, que aumentaron, en las zonas del Macrocentro y de plaza Roma, que se ubican en el 13,47% y 7,20% respectivamente. A su vez, los valores de alquiler más bajos también se encuentran en el Macrocentro, ya que se ubican en 20,64 dólares por m2, en contraste con el valor promedio de Barrio Norte, que llega a 30,68 dólares por m2. “La expectativa para 2013 es que se mantendrá el nivel moderado de actividad de 2012. Veremos más transacciones de compra por parte de las empresas”, concluyó Faigenbaum.

 

Fuente: La Nación

http://www.lanacion.com.ar

 

~ por Gama Propiedades en 11 diciembre 2012.

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