El precio del metro cuadrado “resiste” a pesar del fuerte derrumbe en el nivel de operaciones: ¿bajará en 2013?

El ladrillo vuelve a mostrar su condición de refugio. Las cotizaciones han pasado su “prueba más ácida”, habida cuenta del desplome evidenciado el año pasado que, para algunos, llega al 80%. Hay razones de peso que explican esta reticencia a la baja. En tanto, la moneda local pugna por ser protagonista

Por Patricio Eleisegui

Acaba de concluir uno de los peores años para la actividad inmobiliaria desde los oscuros momentos del 2002.

Incluso, y tal como ha venido detallando iProfesional.com, varios tramos de este 2012 resultaron todavía más cruentos -en cuanto al nivel de compraventa de propiedades- que los meses inmediatos posteriores a los de aquella época.

Tal como aseguró a este medio Armando Pepe, presidente del Servicio de Ofertas Múltiples (SOM) y fundador de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), el ejercicio anual cierra con un derrumbe en las transacciones de casi un 80% respecto de2011.

“Esta magnitud es la real y concreta. Las cifras más bajas de caída que divulga el Colegio de Escribanos porteño dan lugar a confusión, ya que la entidad computa escrituras correspondientes a operaciones pactadas en años previos”, afirmó Pepe.

El directivo señaló que “el nivel de descenso es muy preocupante”, si bien aclaró “que se da en un contexto diferente al de 2002”.

Una de estas distinciones, a la que Pepe hace referencia, está vinculada con el precio del metro cuadrado que, a diferencia de lo sucedido en aquella época, ahora se mantiene inflexible a la baja.

Al igual que Pepe, son muchos los referentes del sector que no pasan por alto esta situación.

Pese al brutal desplome en el nivel de transacciones, los precios del metro cuadrado “resistieron”, fiel reflejo del uso como refugio de valor que le dan los argentinos al ladrillo.

Algo similar había sucedido en 2009 cuando, en plena crisis mundial originada por el colapso de hipotecas en Estados Unidos, las cotizaciones en Argentina en los barrios de alta demanda se mantuvieron firmes.

Más aun. Desarrolladores y directivos de inmobiliarias, cuando se les consulta qué puede pasar en 2013, responden que los valores se mantendrán. Algunos hasta sostienen que podrían subir levemente y son pocos los que se arriesgan a decir que se comportarán a la baja.

A la hora de trazar paralelismos con lo que sucede en otros países, los analistas señalan que el ladrillo funciona para los argentinos como un “bono libre de riesgo”.

En efecto, así como el estadounidense cuando se asusta compra bonos del tesoro norteamericano (Treasury Bond) el argentino hace lo opuesto: se desprende de cualquier cosa que tenga “olor” a riesgo soberano y pone sus ahorros en una propiedad.

Además de constituirse en refugio de valor, existe otra razón que explica el porqué los precios se muestran inelásticos a la baja. Y tiene que ver con que la mayoría de las operaciones se hacen en “cash”. Muy pocas se apalancan con créditos que luego comprometan al propietario.

“El precio del metro cuadrado no cayó por una razón muy sencilla: quienes ofrecen sus inmuebles no están endeudados. Por eso mismo pueden aguantar hasta que el mercado se recupere. En su momento invirtieron dólares y ahora pocos quieren vender para quedarse con otra moneda”, recalcó Pepe.

El directivo del SOM, distinguió dos situaciones:

  • Quienes tienen billetes verdes en mano y quieren comprar pueden lograr rebajas de entre un 10% y 15%, ya que hacen valer ese activo que tienen en su haber.
  • Aquellos que poseen moneda local necesitan de una mayor cantidad de pesos, ya que las operaciones se pactan a dólar celeste (entre $5,60 y $5,80), es decir, entre el oficial y el blue.

“En varios casos se cerraron compraventas con rebajas del 10% al 15%. Pero hay que pensar que si se compara con la situación de fines de 2011 estamos hablando de una diferencia entre un dólar y otro de casi un 30%. Lo concreto es que los precios prácticamente no cambiaron y nada hace prever que cambiarán”, argumentó.

En la misma línea opinó Eduardo Costantini, el exitoso creador de Nordelta: “La verdad que es muy difícil hacer un pronóstico de lo que puede pasar con los valores de las propiedades. Pero si tengo que arriesgar, creo que no van a bajar en dólares y que incluso puede haber una pequeña suba”.

Para el empresario, “un importante aumento de los precios de la construcción, sumado a un modesto crecimiento de la economía, conformaría un escenario de cautela para las nuevas inversiones, en el que se hará necesario ir administrando la oferta según la demanda”.

Inflexibles a la baja
José Rozados, CEO de Reporte Inmobiliario, aportó una mirada bastante similar:”No se dio la caída de valores que muchos esperaban. Y lo mismo puede pensarse para 2013″.

El directivo sostiene que pocos tienen la necesidad imperiosa de vender y, quien lo hace, es para comprarse otra cosa, ya que no encuentran razones paradesprenderse de un activo valuado en dólares.

En cuanto a lo sucedido con los precios, Rozados sostuvo: “Para quien dispone demoneda local las propiedades subieron, por la relación entre el peso y el dólar paralelo”.

Desde las inmobiliarias afirman que siempre que se da un desdoblamiento cambiario (aunque no escrito, pero sí de plena vigencia en la práctica) los diferentes “colores” que adopta la divisa estadounidense dan lugar a que losvalores en esa moneda no bajen y, en paralelo, se registre un aumento de lastasaciones en pesos.

“En las unidades chicas, los propietarios tienden a defender aun más los precios. Venden si les pagan lo que piden en dólares billetes. Si no, prefieren esperar”, señaló a iProfesional.com Francisco Altgelt, socio De Altgelt Negocios Inmobiliarios.

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Sus palabras reafirman lo dicho por Rozados. Los propietarios, al no estar endeudados -que hace que no tengan apuro por vender- “aguantan” los valores y no conceden fuertes rebajas.

Comparaciones odiosas
Si los actores del sector hablan de desplomes significativos en el nivel de transacciones e, incluso, tienden a comparar el escenario actual con el de 2002, la pregunta es por qué en aquel momento las cotizaciones bajaron y ahora no.

“En esa época se venía arrastrando una recesión de al menos dos años, algo que ahora no sucede. Tampoco el escenario actual es el de muchos propietarios endeudados”, apuntó el CEO de Reporte Inmobiliario.

Al igual que Rozados, otros referentes de esta actividad remarcan que en el 2002muchos argentinos estaban condicionados por préstamos contraídos, hipotecas y otras deudas. Pero la situación actual es diferente. Y eso hace que las cotizaciones se muestren más inflexibles.

“A fines de los 90, por ejemplo, la participación del crédito en las operaciones de compraventa era superior al 30%. Hoy apenas si alcanza el 5%”, destacó Rozados.

Y agregó: “También es diferente la proporción del crédito. En los ´90 llegaban a cubrir el 70% del valor de la propiedad. Por eso, cuando la economía se complicó hubo mucha gente apremiada y necesitada de vender. Ahora, en cambio, las operaciones se hacen en billetes o con poco apalancamiento”.

El peso quiere ser protagonista
Los expertos consultados también resaltaron una mayor presencia del peso, principalmente para el caso de nuevos desarrollos.

“Quienes venden para luego reinvertir en inmuebles a estrenar aceptan moneda local”, aseveró a iProfesional.com Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades.

Altgelt coincidió: “El dólar sigue dominando las operaciones de compraventa de usados. Para los nuevos emprendimientos al costo se observa una pesificaciónde casi el 100 por ciento”.

Perspectiva 2013
Ya con vistas al inminente 2013, los especialistas entrevistados poriProfesional.com anticiparon un escenario todavía signado por la incertidumbre.

Y esa propia incertidumbre, sumada a la falta de opciones de inversión, les hace proyectar un nuevo año sin grandes modificaciones en cuanto al precio en dólares de las propiedades, que sí aumentarán en pesos.

“En este 2013 los precios en divisa estadounidense difícilmente bajen. En moneda local subirán, porque también se incrementarán los costos de construcción, materiales y mano de obra”, expuso Rozados.

“No habrá grandes diferencias con lo sucedido el año pasado. El que venda lo hará para comprarse otra cosa o si no directamente no lo hará. Si el dólar paralelo sigue subiendo, entonces las propiedades tendrán un leve ascenso. Pero hay quedescartar cualquier descenso de precios”, anticipó Rozados.

Y agregó: “Lo que sí se dará es una injerencia más pronunciada del peso en la actividad, si bien hay que pensar que esos inmuebles pesificados se irán encareciendo”.

Altgelt, también prevé un 2013 sin grandes modificaciones respecto del actual escenario.

“En compraventa de usados el nivel será similar al de 2012. En lo que tiene que ver con los proyectos de pozo y nuevos emprendimientos, todo dependerá del índice de inflación”, expuso.

“Argentina es el tren fantasma. Nadie sabe adónde puede ir y todo puede cambiar mañana mismo. Pero la realidad indica que la propia incertidumbre, la falta de apuro de los propietarios y el uso del ladrillo como refugio del dinero dejarán poco margen para que los precios de las propiedades se resignen a bajar”, concluyó Pepe.

 

Fuente: Pereira Desarrollos Inmobiliarios

http://www.pereiraprop.com.ar

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~ por Gama Propiedades en 17 enero 2013.

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