Un mercado atento a las exigencias de hoy

Se afirman las búsquedas de oficinas A en Capital y zona norte. Algunos inversores compran para alquilar

ImagenUno de los segmentos más atractivos del sector comercial, el de las oficinas, transita este comienzo de 2013 con moderadas expectativas. La oferta -tal como lo revela un informe de Jones Lang Lasalle- de nuevos edificios ascendió en 2012 a 40.000 m2, aproximadamente, mientras que en 2011 alcanzó los 35.000. El mercado permaneció estable, sin grandes novedades desde la expansión en superficies de 2010, donde se entregaron 110.000 m2.

Cuenta Martín Potito, de Jones Lang Lasalle: “La demanda en Buenos Aires alcanzó el máximo histórico de los últimos 10 años luego de cuatro de expansión; en 2011 subió y alcanzó niveles muy por encima del promedio histórico (100.000 m2), aunque mostró un giro en esa tendencia. Ya en 2012 se registró una retracción pronunciada con una caída del 70% respecto de 2011 y cerró finalmente con una absorción neta de 30.000 m2”.

Diego Cazes, director general de L. J. Ramos, advierte: “El escenario actual es de precios sostenidos, pero hay que considerar que se cotiza en dólares, pero se abona en pesos al cambio oficial; es decir, cayó el valor en dólar billete (que no es el dólar blue). Respecto de la rentabilidad, el negocio se mantiene interesante, por ejemplo, en el caso de las empresas que no pueden enviar sus ganancias afuera y que buscan resguardar su capital”.

Entonces adquieren oficinas y las ofrecen en alquiler, en busca de una renta que se calcula en 6%. Para Cazes la preferencia está en las oficinas en la Capital, pero los players también se interesan por el corredor de la zona norte, tanto sobre Libertador como sobre Panamericana. Además confirma una tendencia en la búsqueda que no es menor y que sigue la marca internacional: “Al elegir invertir en un edificio nuevo hay preferencia por aquellos que se hayan concebido como un edificio sustentable aunque la expectativa de certificación no sea la más alta, están por arriba de los estándares del triple A tradicional”, dice. Con relación a la vacancia en la Capital, Cazes expresa que ronda el 11%, mientras que en la zona norte, el 7%.

Por su parte, Cristian Weiss, director de Castro Cranwell & Weiss, explica: “Con relación al mercado de oficinas en Capital, hay que diferenciar los distintos sectores y las clases de oficinas. En Catalinas, la mayoría de los edificios son de clase A, que cotizan a un valor aproximado de alquiler por m2 de 30

32 dólares, más IVA más gastos. Valores similares o algo más bajos en la zona de plaza Roma. En el caso de microcentro, los precios están en un rango de entre 18 y 21 dólares; Puerto Madero, entre 18 y 28 dólares, y plaza San Martín, entre 30 y 32 dólares. La vacancia promedio está en el 11%”.

Respecto del eje de Libertador hacia General Paz, explica: “Mantiene el interés de la demanda, con precios de alquiler entre los 18 y 25 dólares. Parece que los desarrolladores siguen apuntando a la descentralización, en la intersección de Panamericana y General Paz, donde se destaca una obra cuya estructura llegó a los pisos superiores con plantas de casi 2000 m2. Además se están negociando dos terrenos para construir nuevos edificios corporativos en esa zona. En cuanto a otros tramos de la zona norte como Olivos y Vicente Lopez, también la demanda es sostenida con valores de entre los 18 y los 24 dólares. Todos, los precios son en dólares a la cotización del dólar vendedor Banco Nación. Los edificios de menor categoría difícilmente sobrepasen los 20 dólares y la oferta es muy significativa”. Para Weiss “no se esperan grandes cambios, la demanda hoy es muy selectiva y se toma mucho tiempo para la toma de decisiones”.

ANÁLISIS

Según Damián Benavoli, gerente de Valuaciones & Consultoría de CB Richard Ellis, el Real Estate, comercial muestra señales contradictorias que se deben analizar detenidamente. “En lo referente a la compraventa de oficinas se observa un mayor interés por parte de las empresas por adquirir inmuebles ante la imposibilidad de girar dinero a sus casas matrices en el exterior, fenómeno que se comenzó a vislumbrar a principios de año y creemos que se verá fortalecido si continúan las restricciones cambiarias y el riesgo de devaluación”. Añade que “esto es algo que está ocurriendo en Venezuela desde comienzos de este año con mucha intensidad dado el alto grado de probabilidad de devaluación que este país enfrenta. Las restricciones cambiarias impuestas por el gobierno nacional se presentan como uno de los mayores obstáculos; si bien algunas transacciones logran cerrarse en moneda local, la realidad es que los inversores aún toman al dólar como moneda de referencia y están reticentes a vender sus activos en otra moneda. Diferente es el caso de empresas multinacionales que parecen más dispuestas a vender en moneda local para volcar el fruto de la venta a sus cashflows operativos. Por caso, las compañías de seguros que en noviembre de 2011 se vieron obligadas a repatriar sus fondos”.

Según la información de Benavoli, de CB Richard Ellis, “la vacancia de oficinas ha presentado un leve incremento respecto de la mayor parte de 2012. Luego de una notoria caída en los precios de alquiler durante el tercer cuatrimestre, 2012 cerró con una leve recuperación en los valores de renta y resta esperar para ver si logran mantenerse”. El informe agrega: “Los submercados que presentan mayores niveles de vacancia son plaza Roma y macrocentro, este último con uno de los precios más bajos de alquiler dentro del mercado, rondando los 21 dólares el m2. El submercado con la menor tasa de vacancia es zona norte y CABA y luego le sigue microcentro. Los precios de alquiler se encuentran en un rango de entre 21 dólares hasta 31 dólares el m2; las subzonas premium en cuanto a precios son plaza Roma, Catalinas y plaza San Martín.”

DINÁMICA DEL SECTOR 

Para Martín Potito, de Jones Lang Lasalle, “en los últimos años se destaca la polarización de los desarrollos de oficinas en dos segmentos: el primero corresponde a los edificios concretados por los habituales inversores del mercado de oficinas, grandes compañías de larga trayectoria en el sector que gracias a su comprensión de la demanda del espacio corporativo diseñan propuestas con las características técnicas adecuadas a esa demanda. Por el otro, observamos un segmento más masivo compuesto por inversores provenientes del sector residencial. Estos players más pequeños suelen usar estructuras similares a las empleadas en desarrollos residenciales sumado a que estos proyectos por lo general carecen de algunas de las especificaciones técnicas requeridas por la demanda corporativa. Respecto de las zonas en crecimiento, el sector norte cuenta con los mayores niveles de absorción que representa el 70% del total de las superficies ocupadas en 2012. Asimismo, el 40% del total se tomó en el Gran Buenos Aires”.

Por su parte, Domingo Speranza, socio de Buenos Aires Corporate Real Estate (Bacre) hace su análisis: “Este segmento no está ajeno a la actual coyuntura económica. El contexto global y la situación local de cambio de paradigmas afectó en muchos aspectos el negocio de oficinas de la ciudad. Creo que como en todo período de cambio, a la incertidumbre le suceden también oportunidades y sectores o áreas que ganan, otras que pierden, se posicionan o repiensan”.

Y continúa: “Luego de casi ocho años de demanda sostenida, de crecimiento de los valores de alquileres y de una baja tasa de vacancia de los edificios AAA en la ciudad, hay varios aspectos que se deben tener en cuenta. Estos son: 1) valores estables de renta en los últimos 24 meses. 2) Primer y segundo semestre 2012 con absorción neta negativa por primera vez en 18 semestres consecutivos de absorciones positivas. 3) Primeros indicios de vacancia en crecimiento, sin grandes áreas vacías en la ciudad. 4) Consolidación de los submercados más importantes de la ciudad como Catalinas, Puerto Madero, Centro, 9 de Julio y corredor norte producto de la incorporación de nuevo stock AAA y venta de tres nuevos terrenos en Catalinas. 5) Creación de nuevos subcentros: Midtown, Avenida del Libertador desde La Pampa hasta General Paz y Panamericana compitiendo con el Centro y el área suburbana norte con más de 25 nuevos edificios y un total de 250.000 m2 de nuevo stock entre AAA, A y B. 6) En Barracas y Parque Patricios, aun-que más tibiamente hay desarrollos y varias son las empresas que radicaron su sede o se establecieron en la zona. 7) Se incorporaron nuevas áreas con edificios de oficinas en gran parte clase B en zonas con buen acceso y transporte público antes destinadas sólo a comercio (avenidas Cabildo, Alvarez Thomas, Barracas, Patricios), y 8) Consolidación por crecimiento de proyectos y ampliación de stock del área 9 de Julio sur desde Belgrano hasta Humberto I. (ejemplos, Lima y Humberto I; Lima y Carlos Calvo; Belgrano 955).

“Si bien por primera vez en los últimos años la vacancia es superior al 9%, no existen grandes áreas de la ciudad con espacios vacíos ni edificios con gran cantidad de pisos disponibles contiguos. Pero la percepción de menor demanda o la persistencia de pisos vacíos en todos los submercados está y marca una oportunidad. Considerando nuestro inventario total de oficinas clase A y AAA en 1,3MM de m2, el 9,5% de área vacante representan 123.500 m2”, finaliza Speranza.

Fuente: Diario La Nación

www.lanacion.com

~ por Gama Propiedades en 25 febrero 2013.

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