DEPÓSITOS, UN NEGOCIO PARA INVERSORES
Este sector continúa creciendo y ofrece no sólo una capitalización asegurada, sino también una rentabilidad activa
El Reporte de la Industria de Cushman & Wakefield que lanzó al mercado la firma hace unos días no sólo se presenta como una herramienta útil para identificar nuevas oportunidades de negocios, sino también como una completa guía que permite ubicar las propiedades industriales en el complejo escenario actual.
El documento revela que las fábricas se ubicaron en torno de las principales vías de comunicación con Buenos Aires; sobre esos ejes también se establecieron parques industriales y se comenzó a desarrollar la actividad logística favoreciendo el surgimiento de los depósitos, que se multiplicaron en la región.
«Hoy, los establecimientos se presentan como una oportunidad ya que son flexibles a la hora de diseñar el plan de inversión y de rápida construcción. Pese a que la actividad logística y de almacenamiento está sujeta a los vaivenes del consumo en el corto plazo, el valor de alquiler de este activo se sostuvo y la oferta aún se encuentra relegada», afirma Herman Faigenbaum, de Cushman & Wakefield Argentina.Las operaciones más frecuentes son las de alquiler; en la actualidad los locatarios representan el 80% del mercado.
Según características como ubicación, especificaciones técnicas, edilicias y de escala, los depósitos pueden distinguirse como premium o clase B.La ubicación respecto de grandes ciudades y puntos clave (puertos y aeropuertos) es fundamental, ya que el traslado eficiente de la mercadería a los centros de consumo masivo determina, en gran medida, la rentabilidad del negocio de las empresas productoras.
Los premium se ubican frente a autopistas o vías de acceso rápido, y en materia de infraestructura poseen módulos entre columnas mayores a 10 metros y una altura libre de 10 metros. En cambio, los clase B suelen estar sobre calles transversales o de segunda línea frente a autopistas, poseen módulos entre columnas y tienen una altura menor a 8 metros.
El informe se concentra en los depósitos clase A y encuentra 105 establecimientos (incluyendo los que están hoy en construcción), que suman 1,6 millones de m2.
«El valor promedio de alquiler se estima que este año estaría cerrando entre los 5 y 6 dólares el m2. La tasa de vacancia, a pesar de haberse incrementado un 7% en los últimos años, aún continúa en valores bajos, lo que lo convierte en una atractiva oportunidad de negocios», aclara Faigenbaum.
Según el reporte existe una escasa oferta de depósitos premium y una tendencia sostenida de los precios industriales. «En breve se prevé un crecimiento de la actividad logística, pues se requiere de la construcción de nuevos depósitos que abastezcan las necesidades de la demanda. Esto presenta un mundo de oportunidades de negocios.
Vemos en el mercado una demanda insatisfecha de m2 de depósitos de alta calidad, en especial los medianos que rondan los 20.000 m2″, dice Alejandro Reyser, uno de los directores de la firma.
Estrategia
En la ruta del Mercosur y la autopista Panamericana, con una completa infraestructura de servicios, la zona norte muestra el mayor grado de concentración industrial con 63 establecimientos premium, unos 844.000 m2.
A su vez, el informe relevó 9 depósitos sin uso que suman 89.000 m2. Estos datos implican una tasa de vacancia del 12% y, entre los depósitos que se encuentran en oferta, los valores promedian los 6,5 dólares por m2. De esta forma, la zona se erige como la más cara no sólo de la región, sino del país. Con otro nivel de infraestructura y accesos como la Autopista Buenos Aires-La Plata, la ruta nacional 2, la autopista General Riccheri el y Camino de Cintura que completa la accesibilidad vial, se encuentra la zona sur. Esta ocupa un segundo lugar en cuanto a ubicación de establecimientos industriales y depósitos, agrupando 7 parques industriales y el 24% de depósitos premium, con una alternativa muy interesante a nivel de costos. Los depósitos clase A se concentran en torno de terminales portuarias del Dock Sud y La Plata y del Aeropuerto Internacional de Ezeiza, que cuenta con dos terminales de carga.
En cuanto a costos se sitúan entre los 3,5 y 4 dólares el m2.Por último, con la construcción y renovación del Acceso Oeste y mediante la vinculación por el Camino de Cintura con la autopista Panamericana y la Riccheri se propició la instalación de centros productivos en la zona oeste, logrando la concentración de actividad industrial y proyectando un gran crecimiento potencial.
«Esta zona agrupa en la actualidad 7 parques industriales y el 16% de depósitos, con un valor promedio de US$ 5 el m2», asegura Faigenbaum.Y agrega: «la variación de valores responde al grado de desarrollo de las zonas, la calidad de sus accesos, infraestructura, concentración de actividad industrial y distancia a puntos comerciales y centros urbanos».
En el conjunto de estas zonas, el rubro principal es el de servicios con el 56% y concentra las actividades de logística. Luego, en partes similares, siguen los rubros de comercio e industria, con el 23 y 21%, respectivamente, y dentro de comercio se destacan las categorías de artículos para el hogar y supermercados, en tanto en industria priman las categorías de alimentos y bebidas, textil y automotriz.
Karina Salazar
Fuente: La Nación
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